De autoria do Deputado baiano José Carlos Araújo (PDT), o projeto de Lei 71/2007 deu origem à atual Lei 12.112/09, chamada popularmente de “nova lei do inquilinato”.
Não se trata de lei nova, na verdade a Lei 12.112/09 altera a Lei 8.245/91, que normatiza a locação de imóveis urbanos no Brasil. A nova redação incorporou modificações do Código Civil de 2002 e consolidou entendimentos doutrinários e jurisprudenciais acerca do tema.
A Lei 12.112/91, sancionada em 09 de dezembro de 2009 pelo Presidente Lula e publicada no Diário Oficial da União em 10 de janeiro de 2009, passou a viger em 25 de janeiro de 2010.
O Deputado, autor do projeto, acredita na geração de muitos empregos com a vigência da nova Lei. De acordo com sua estimativa, existe cerca de três milhões de imóveis fechados no Brasil que poderão ser locados em virtude da maior segurança e celeridade nas relações imobiliárias.
Um dos reflexos dessa potencial oferta de imóveis ao mercado será, provavelmente, a redução no valor dos aluguéis, face ao aumento da demanda.
Dentre as modificações surgidas, cumpre destacar inicialmente aquelas relacionadas à continuidade do contrato.
Nos casos em que ocorrer o falecimento do locatário, separação de fato ou judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prossegue normalmente na pessoa do cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, exceto, naturalmente, quando o locatário falecido não deixar pessoas no imóvel que viviam de sua dependência. O locatário remanescente deverá notificar tanto o locador quanto o fiador que, no prazo de trinta dias, poderá exonerar-se da fiança, permanecendo ainda responsável pelo prazo de 120 dias pelos seus efeitos.
A exoneração da fiança, talvez seja uma das alterações mais significativas da nova lei. Antes da vigência da Lei 12.112/09, o fiador permanecia responsável pela garantia do contrato durante toda a sua vigência. É evidente que a relação entre fiador a afiançado pode ser abalada no decorrer do contrato, bem como, o locatário pode sofrer alterações na sua condição financeira.
Ocorrendo a exoneração por parte do fiador, pode o locatário apresentar, ainda, quaisquer das outras formas possíveis de garantia da locação, como seguro fiança, adiantamento de aluguéis, caução em dinheiro ou bens, cessão fiduciária de quotas de fundo de participação ou título de capitalização, sempre com o consentimento do locador.
Outra alteração relevante da nova lei refere-se ao processo nas ações de despejo.
Buscou o legislador tornar mais rápido e eficaz o despejo do inquilino, ampliando as possibilidades de fundamentação do despejo também para aluguéis provisórios, diferenças de aluguéis e acessórios da locação.
O processo de despejo tramitará de forma mais ágil no Poder Judiciário, entre outros motivos porque, com as alterações promovidas pela lei 12.112/09, existe a necessidade de apenas um mandado judicial para desocupação voluntária e despejo, o que, evidentemente, irá exigir apenas um requerimento, um despacho do Juiz e um cumprimento de mandado.
Há a possibilidade da concessão de liminar de desocupação do imóvel em quinze dias em face da inadimplência dos aluguéis e acessórios, caso não haja previsão das garantias legais, como fiança ou caução. Não sendo cumprido, o oficial de posse do mandado, irá efetivar o despejo.
O locatário, contudo, poderá evitar a rescisão do contrato, caso efetue o depósito do valor devido, acrescido de multa e demais encargos.
Cabe ainda ressaltar, a modificação quanto ao cálculo da multa rescisória quando da desocupação antecipada do imóvel. Exceto pelas razões legais ou por acordo entre as partes, o locatário é obrigado a pagar a multa pela quebra do contrato. Ocorre que, pela nova redação, o cálculo será proporcional ao término do contrato, evitando multas exorbitantes ou desproporcionais.
De modo geral, a “nova lei” veio equilibrar a relação entre os locadores e locatários. De fato, ao passo que as partes sentirem maior confiança nas relações imobiliárias, fundada, sobretudo, em um processo judicial mais célere, o mercado se auto ajustará, premiando os bons pagadores, culminando em uma grande oferta e conseqüente redução nos valores dos aluguéis.
Gleidson Henrique Karnopp – Advogado – OAB/SC 28.378 – Sócio da Castro & Karnopp Advogados
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